1. 2018年武漢市土地繼續(xù)保持高位供應(yīng)，“房住不炒”從供給端得到保障
武漢市近三年土地市場供應(yīng)持續(xù)放量，但與2017年相比，變化不大，同比上漲6.15%，2018年全年土地供應(yīng)共計(jì)192宗，面積總量約1257.42公頃（18861.25畝）。
圖：武漢市近三年土地供應(yīng)總量
2. “房住不炒”戰(zhàn)略下住宅用地持續(xù)增長，受庫存影響商服用地供應(yīng)連續(xù)下降，綜合用地持續(xù)增長表明搭配出讓逐步成為主流出讓方式。
近3年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)面積變化趨勢顯示，住宅用地持續(xù)放量，2018年全年供應(yīng)501.34公頃（7520.09畝），同比去年增長16.87%；綜合用地在2018年供應(yīng)量出現(xiàn)倍增，全年供應(yīng)總量為335.38公頃（5030.68畝）；商住混合用地供應(yīng)合計(jì)270.26公頃（4053.83畝），同比下降25.34%；商服用地供應(yīng)量逐年遞減，2018年供應(yīng)合計(jì)125.78公頃（1886.77畝），同比下降24.24%。
圖：武漢市近三年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)
3. 武漢市土地供應(yīng)主力向遠(yuǎn)城區(qū)轉(zhuǎn)移，蔡甸區(qū)、東西湖區(qū)持續(xù)保持高位供應(yīng)，漢南、黃陂、江夏、新洲呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。
遠(yuǎn)城區(qū)的處于城市發(fā)展的基礎(chǔ)階段，各類用地供應(yīng)都較大，其中商住混合用地約占武漢市整體該類用地供應(yīng)總量的85%，住宅用地約占武漢市供應(yīng)總量62.60%；新洲區(qū)全年供應(yīng)19宗土地，總面積達(dá)201.17公頃（3017.62畝），位列武漢市土地市場第一位；東湖高新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是中心城區(qū)住宅用地供應(yīng)的主力，可以預(yù)見這兩個(gè)地區(qū)及遠(yuǎn)城區(qū)會(huì)成為人口導(dǎo)入的主要區(qū)域。
圖：2018年武漢市各區(qū)經(jīng)營性用地（住宅、商業(yè)、商?。┕?yīng)量
圖：2018年武漢市各區(qū)土地供應(yīng)量
4. 供應(yīng)方式逐步轉(zhuǎn)向競配建方式出讓，競配建公租房逐步成為主流供應(yīng)方式
2018年土地供應(yīng)依舊以掛牌為主，其中采用現(xiàn)場掛牌的共95宗土地，約占全年供應(yīng)總量50%；網(wǎng)上掛牌共93宗，約占總量48%；采用招標(biāo)方式出讓的共4宗，僅占總量2%。近三年采用網(wǎng)上掛牌的土地?cái)?shù)量逐年縮減，現(xiàn)場掛牌數(shù)量增多，原因可能是在于土地市場的競買規(guī)則升級(jí)，現(xiàn)場競配建成為一種趨勢。
武漢市土地市場采用價(jià)高者得來確定競得人的土地?cái)?shù)量出現(xiàn)大幅下降，2016年共141宗，但2018年僅有67宗，約占全年供應(yīng)總量35%；采用先競價(jià)后競配建的地塊數(shù)量逐年攀升，2018年共計(jì)111宗，占全年土地供應(yīng)數(shù)量總數(shù)的比例高達(dá)58%。
為了深入貫徹中央“租購并舉”調(diào)控思想，2018年武漢市推出82宗競配建公租房地塊。地塊主要分布在遠(yuǎn)城區(qū)和次中心地區(qū)，其中東西湖區(qū)和黃陂區(qū)各11宗，蔡甸區(qū)、東湖高新區(qū)各9宗。
二、 土地成交情況
1. 2018年武漢市土地出讓金總量出現(xiàn)近4年的首次下跌
2018年武漢市共成交153宗土地，成交土地面積合計(jì)938.48公頃（14077.18畝）；土地出讓金合計(jì)1101.04億元，近4年首次下跌，與2017年相比減少25.02%。受地價(jià)調(diào)控影響，各類土地出讓金同比出現(xiàn)明顯下跌，其中住宅用地、商住用地、商服用地降幅較大，分別下跌23.37%,45.87%,51.59%。
圖：2011-2018年土地成交金額及同比變化情況
2. 2018年土地市場熱度降溫，流拍、底價(jià)拿地大幅增加
與2017年相比2018年武漢市土地市場的熱度明顯下降，土地成交率為80%，2017年武漢市土地成交率為89.34%，尤其是在2018年下半年，土地市場出現(xiàn)急速降溫，共7宗地塊流拍，11宗撤拍，主要原因在于在宏觀房地產(chǎn)市場調(diào)控背景下，作為房價(jià)的主要影響因素之一的土地價(jià)格也受到了政府的嚴(yán)格管控，房企在拿地方面更趨于謹(jǐn)慎。
圖：2018年土地交易狀態(tài)結(jié)構(gòu)
圖：2018年流拍地塊詳情
在土地限價(jià)的管控下，2018年底價(jià)成交的地塊占比高達(dá)67.54%，相比2017年上漲11.21%，低溢價(jià)成交仍然是主流情況；高溢價(jià)率（溢價(jià)率超過50%）地塊占比從28.17%下降至14.04%。
圖：近三年土地溢價(jià)率詳情
3. 光谷東成為2018年武漢土地市場熱點(diǎn)板塊，共成交17宗地340.98萬㎡。
2018年武漢市土地成交主要集中在光谷東、吳家山、陽邏、漢南等7大板塊；其中，光谷東板塊土地成交數(shù)量最多，共17宗，成交面積總計(jì)116.24公頃；吳家山板塊成交11宗，土地面積63.94公頃；陽邏成交10宗，成交土地面積124.44公頃，后官湖板塊成交10宗，土地成交總量為51.28公頃。
4. 重點(diǎn)區(qū)域分析
1) 新洲陽邏板塊
區(qū)位：新洲陽邏板塊位于陽邏港口區(qū)域，屬于長江新城規(guī)劃范圍區(qū)。
交通：規(guī)劃有地鐵新港線、輕軌21號(hào)線及江北快速路，輕軌21號(hào)線已建成通車，未來江北快速路延長線的貫通將大大縮短陽邏到主城區(qū)的時(shí)間，僅需20分鐘可抵達(dá)漢口。
房企：目前陽邏板塊已吸引華發(fā)、萬達(dá)、福星惠譽(yù)、金茂、綠城等眾多知名企業(yè)，目前已經(jīng)確定將引進(jìn)富力CBD、萬達(dá)廣場、奧特萊斯、永旺、愛琴海購物中心等大型項(xiàng)目，其中萬達(dá)廣場項(xiàng)目地塊即P（2018）177號(hào)地塊住宅、商服地塊已于2018年12月成交，未來發(fā)展前景巨大。
土地市場：2018年，陽邏板塊繼續(xù)引入萬達(dá)、金茂、中鐵、華發(fā)等大型企業(yè)入駐，區(qū)域住宅成交價(jià)格約為3000-3500元/㎡。
房地產(chǎn)市場：目前陽邏板塊共計(jì)有超過15個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是武漢市最為火爆的板塊之一，目前均價(jià)約為8000-9000元/㎡（含2000元/㎡精裝），較2017年上漲約500-1000元/㎡，板塊潛力正在快速釋放。
2) 智慧生態(tài)城
區(qū)位：智慧生態(tài)城位于武漢沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）——中國車部的地理中心，于2015年5月正式設(shè)立，是開發(fā)區(qū)（漢南區(qū)）設(shè)立的八大園區(qū)之一，規(guī)劃面積89.82平方公里。
規(guī)劃：智慧生態(tài)城主要分為九個(gè)功能區(qū)，具體的劃分如下：
表：智慧生態(tài)城功能劃分情況
土地市場：規(guī)劃的完善使得武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)智慧生態(tài)新城在2018年迎來了眾多房企，下半年以來智慧生態(tài)城園區(qū)內(nèi)已經(jīng)連續(xù)出讓了多宗地塊，目前有海倫堡、北辰、統(tǒng)建、中建知名房企的布局，區(qū)域面貌將得到大幅提升。
