摘要：假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，在我國(guó)土地使用權(quán)評(píng)估實(shí)務(wù)中，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)，關(guān)于土地增值稅的處理在實(shí)務(wù)界存在較大爭(zhēng)議，本文采用案例比較法，采用扣除土地增值稅和不扣除土地增值稅兩種計(jì)算模型，分別對(duì)案例進(jìn)行計(jì)算評(píng)估分析，力求還原出增值稅扣除對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值的影響。
一、假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用闡述
（一）假設(shè)開發(fā)法理論體系
假設(shè)開發(fā)法又稱為剩余法，是指在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)候，首先假設(shè)土地按照既定的規(guī)劃建設(shè)完工，估算該房地產(chǎn)開發(fā)完成后預(yù)期實(shí)現(xiàn)的總收益，然后測(cè)算需要發(fā)生的全部正常成本費(fèi)用，包括該項(xiàng)目從建設(shè)到銷售或者營(yíng)運(yùn)實(shí)現(xiàn)全部收益的各個(gè)階段發(fā)生的全部費(fèi)用，其中成本包括建筑總成本，投資利息、正常稅費(fèi)、開發(fā)商合理利潤(rùn)以及應(yīng)由投資者承擔(dān)的其他費(fèi)用等，最后用總收益減去總費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，評(píng)估得到該土地使用權(quán)價(jià)值的一種方法。
（二）假設(shè)開發(fā)法步驟
假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算公式根據(jù)其基本思路，以在待開發(fā)土地上建造房屋建筑物然后出租或出售為例，假設(shè)開發(fā)法的基本公式是：土地評(píng)估價(jià)值=房地產(chǎn)預(yù)期總收益-預(yù)計(jì)全部正常成本費(fèi)用
假設(shè)開發(fā)法在實(shí)際應(yīng)用中，是一個(gè)簡(jiǎn)單地以一元一次方程求解地價(jià)的過(guò)程，但應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（1）要充分考慮發(fā)生在土地上的各類前期費(fèi)用。比如，若房地產(chǎn)開發(fā)中涉及土地的開發(fā)改良、拆遷、補(bǔ)償、以及地基整理、填土方等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本中。（2）要考慮時(shí)間成本因素。以上計(jì)算公式中樓價(jià)、建筑總成本、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等的實(shí)際發(fā)生時(shí)間各不相同，應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值因素，將各個(gè)時(shí)期發(fā)生的收入、費(fèi)用等通過(guò)等值運(yùn)算統(tǒng)一轉(zhuǎn)化至評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)點(diǎn)上。
（三）假設(shè)開發(fā)法主要思路及問(wèn)題
首先要設(shè)定土地最佳利用方式，明確待評(píng)估土地的內(nèi)外部條件，包括土地的自然物理性狀、社會(huì)環(huán)境條件、有關(guān)土地利用的法規(guī)、規(guī)劃限制等，在此基礎(chǔ)上根據(jù)最有效利用原則，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)社會(huì)需求狀況設(shè)計(jì)土地用途以及建筑為設(shè)計(jì)布局等。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)開發(fā)完成后的樓價(jià)。要用發(fā)展的觀點(diǎn)，充分考慮樓價(jià)的市場(chǎng)變動(dòng)因素，采用適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型，進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。如果開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)是收益性質(zhì)的，開發(fā)商能夠較準(zhǔn)確的預(yù)期其收益，其相應(yīng)的費(fèi)用也可以測(cè)算，這時(shí)候就可以根據(jù)收益法確定樓價(jià)。再估算房屋建筑物建設(shè)成本，房屋建筑物的總成本包括建筑安裝成本、前期及配套費(fèi)用、投資利息、相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)租售費(fèi)用。房地產(chǎn)租售費(fèi)用主要指的是房地產(chǎn)建成后銷售和出租的相關(guān)費(fèi)用，銷售費(fèi)用主要包括中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)用、買賣手續(xù)費(fèi)等，租賃所發(fā)生的費(fèi)用則包括中介代理費(fèi)、市場(chǎng)營(yíng)銷廣告費(fèi)用、管理費(fèi)用、維修保險(xiǎn)費(fèi)等，其計(jì)算基數(shù)一般以房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例。最后確定開發(fā)商合理利潤(rùn)，根據(jù)房地產(chǎn)總投資額的一定比例來(lái)計(jì)算開發(fā)商的合理利潤(rùn)。一般以地價(jià)、開發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng)來(lái)計(jì)算投資回報(bào)利潤(rùn)率。
目前在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中，對(duì)于待開發(fā)土地，用得最多的方法便是假設(shè)開發(fā)法。該方法能夠充分考慮不同土地的規(guī)劃限制條件、具有通俗易懂的原理,較易收集資料，簡(jiǎn)單方便的運(yùn)算等優(yōu)點(diǎn),但在實(shí)際評(píng)估中應(yīng)用該方法的效果卻不如人意，尤其在土地增值稅處理的問(wèn)題上。房地產(chǎn)企業(yè)在一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)并銷售完成后，就土地增值部分，剩余部分不是全部歸企業(yè)所有，需要按規(guī)定向國(guó)家繳納一定比例的增值稅，往往這一項(xiàng)所占比例還不低。但在評(píng)估實(shí)務(wù)中，許多評(píng)估人員在土地使用權(quán)評(píng)估中并沒(méi)有扣除土地增值稅，極大的高估土地的價(jià)值。
二、我國(guó)現(xiàn)行階段土地增值稅的基本理論
土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓及建筑物的出售所產(chǎn)生的價(jià)格增值額征收的一種稅。土地價(jià)格增值額是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所取得的全部收益減除按規(guī)定扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目取得的增值收入，當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目在匯算清繳時(shí)均需上繳土地增值稅，這一塊是國(guó)家的收入，不屬于開發(fā)商，應(yīng)該在評(píng)估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)予以扣除。而土地又是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要組成部分，因此當(dāng)評(píng)估待開發(fā)土地使用權(quán)時(shí)同樣需要考慮土地增值稅的扣除。
三、結(jié)論及建議
土地增值稅本不屬于企業(yè)的土地價(jià)值內(nèi)容，這部分屬于應(yīng)該上交國(guó)家的稅負(fù)，在土地價(jià)值評(píng)估中不扣除土地增值稅會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值虛高。因此在土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估中，應(yīng)當(dāng)考慮土地增值稅的扣除，使評(píng)估的土地價(jià)值合理化。
隨著我國(guó)土地改革不斷深化，與土地使用權(quán)相關(guān)的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)入股等活動(dòng)越發(fā)頻繁，導(dǎo)致房地產(chǎn)及土地估價(jià)等業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，但是我國(guó)土地使用權(quán)評(píng)估理論存在缺陷，土地估價(jià)人員不熟悉稅務(wù)方面的規(guī)定，不清楚房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)留存內(nèi)容，以為總收益扣除相關(guān)成本后就應(yīng)該全部歸屬企業(yè)所有，這是一個(gè)理解上的錯(cuò)誤，評(píng)估實(shí)務(wù)界需要重視稅費(fèi)的計(jì)算和繳納對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。